Đổ hơn 2,36 triệu tỷ đồng vào bất động sản, nhiều ngân hàng cạn room vì năng lực yếu
Cụ thể, theo báo cáo từ Ngân Hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN), dòng vốn đầu tư vào thị trường bất động sản (BĐS) rất đa dạng, bao gồm vốn FDI (vốn đầu tư nước ngoài), vốn huy động từ thị trường quốc tế thông qua phát hành TPDN (trái phiếu doanh nghiệp) hoặc vay các tổ chức nước ngoài, huy động từ thị trường chứng khoán, từ phát hành TPDN, nguồn vốn tự có, tự tích lũy của các tổ chức, cá nhân và vay từ TCTD (tổ chức tín dụng). Nguồn vốn tín dụng từ hệ thống TCTD chỉ là một trong số các nguồn vốn đầu tư vào thị trường BĐS, nhưng đây là nguồn vốn mang tính chất trọng yếu.
NHNN cho biết, dư nợ tín dụng BĐS đến cuối tháng 6/2022 đã đạt trên 2,36 triệu tỷ đồng, chiếm 20,74% tổng tín dụng toàn hệ thống và tăng 14,07% so với cuối năm 2021, cao hơn tăng trưởng tín dụng chung của toàn hệ thống và cùng kỳ các năm trước.
Tín dụng ngân hàng chỉ giải quyết được các vấn đề trước mắt, tạm thời đối với thị trường BĐS về nguồn vốn cho sự phát triển của thị trường này. Về lâu dài, để phát triển thị trường BĐS lành mạnh, bền vững cần có các giải pháp đồng bộ để khơi thông nguồn vốn đa dạng, an toàn, hiệu quả, hỗ trợ thị trường BĐS.
Theo NHNN, tín dụng ngân hàng được đẩy mạnh quá mức vào BĐS sẽ tạo rủi ro lớn, ảnh hưởng trọng yếu tới an toàn hệ thống các TCTD nói riêng và nền kinh tế nói chung; do nhu cầu tín dụng đối với lĩnh vực BĐS thường có thời gian vay vốn dài (hiện nay khoảng 94% dư nợ tín dụng BĐS có thời gian vay vốn từ 10-25 năm), trong khi nguồn huy động của hệ thống TCTD chủ yếu là ngắn hạn với lãi suất thay đổi theo thị trường (80% nguồn vốn huy động của hệ thống TCTD là tiền gửi ngắn hạn), vì vậy TCTD sẽ đối mặt với rủi ro thanh khoản, không đáp ứng được nhu cầu chi trả tiền gửi cho người dân.
Do đó, với vai trò là cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực ngân hàng, NHNN đã triển khai đồng bộ các giải pháp, chính sách nhằm kiểm soát chặt chẽ tín dụng chảy vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro thời gian qua, thông qua việc thường xuyên rà soát, hoàn thiện văn bản quy phạm pháp luật về tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của TCTD (trong đó có lộ trình điều chỉnh giảm dần tỷ lệ tối đa vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung dài hạn), tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra đối với hoạt động cấp tín dụng của các TCTD, đặc biệt là tín dụng BĐS.
Nửa năm, hơn 2,36 triệu tỷ đồng vốn ngân hàng đổ vào bất động sản.
Báo cáo về tình hình tăng trưởng tín dụng từ đầu năm 2022 đến nay, NHNN Việt Nam cũng cho biết, tín dụng những tháng đầu năm 2022 tăng nhanh trước diễn biến phục hồi của nền kinh tế và tập trung vào lĩnh vực sản xuất kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên theo chủ trương của Chính phủ.
Đến ngày 30/6/2022 tín dụng ngân hàng đã tăng 9,35% so với cuối năm trước (tăng 16,69% so với cùng kỳ năm 2021), là mức tăng 06 tháng đầu năm cao nhất trong vòng 10 năm qua;trong đó số dư đầu tư TPDN tăng 3,21% so với cuối năm 2021 và chiếm 2,49% tổng dư nợ tín dụng (cùng kỳ 2021 giảm 4,67%, chiếm 2,27%).
Về tín dụng lĩnh vực bất động sản (BĐS): Đến tháng 6/2022, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS đạt trên 2,36 triệu tỷ đồng, tăng 14,07% so với cuối năm 2021, chiếm 20,74% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống (cùng kỳ năm 2021 tăng 8,2%, chiếm 19,9%); trong đó tín dụng đối với BĐS kinh doanh tăng 8,19%, chiếm 33% dư nợ tín dụng lĩnh vực BĐS; tín dụng BĐS phục vụ mục đích tự sử dụng tăng 17,2%, chiếm 67% dư nợ tín dụng lĩnh vực BĐS. Nợ xấu lĩnh vực BĐS khoảng 36,4 nghìn tỷ đồng, tăng 5% so với 31/12/2021, tỷ lệ nợ xấu là 1,54% (năm 2021 là 1,67%).
Thời gian qua, một số TCTD phản ánh hết “room” tín dụng là do các TCTD tăng tín dụng quá nhanh trong 6 tháng đầu năm. NHNN cho biết, việc từ chối cho vay đối với khách hàng không hẳn là do hết room mà còn có thể do ngân hàng phải đảm bảo các tỷ lệ an toàn, hoặc một số ngân hàng xếp hạng thấp không được tăng trưởng tín dụng cao…
Với bản chất hoạt động ngân hàng chủ yếu tập trung cho vay ngắn hạn, cho vay bổ sung vốn lưu động thì thường xuyên có nguồn thu nợ, cho vay. Tuy nhiên, một số TCTD chủ yếu cho vay trung dài hạn, tập trung vào lĩnh vực BĐS thì thời gian quay vòng vốn chậm, không thu hồi được nợ nhanh, nên dẫn đến hết dư địa tăng trưởng tín dụng.
“Tuy nhiên, việc xử lý ách tắc dòng vốn của thị trường BĐS cần được cân nhắc và tiếp cận theo nhiều nguồn vốn khác nhau, và không đẩy rủi ro tới hệ thống ngân hàng. Suy cho cùng hệ thống ngân hàng rủi ro chính là rủi ro đối với khả năng chi trả cho người gửi tiền bởi vốn cho thị trường BĐS thường dài hạn trong khi vốn huy động của hệ thống ngân hàng 80% là ngắn hạn”-NHNN nêu quan điểm.
Bài học tăng trưởng tín dụng “nóng” vẫn còn đó…
Được biết, trước năm 2011, tín dụng là kênh cung ứng vốn chủ lực cho nền kinh tế, tăng rất nhanh,tỷ lệ tín dụng/GDP cũng tăng nhanh;gây bất ổn vĩ mô, lạm phát tăng cao ở mức 2 con số,an toàn hệ thống tài chính bị đe dọa nghiêm trọng (bong bóng giá BĐS, chứng khoán), nhiều TCTD yếu kém, rủi ro thanh khoản gia tăng, các TCTD rơi vào “vòng xoáy” đua lãi suất huy động nguồn vốn để cho vay, nợ xấu tăng cao… đặt hệ thống ngân hàng trước nguy cơ tiềm ẩn đổ vỡ.
Bài học sâu sắc cho ngành ngân hàng sau giai đoạn tăng trưởng tín dụng nóng, hệ lụy để lại hết sức nặng nề, việc xử lý nợ xấu, tái cơ cấu các TCTD vẫn còn tiếp tục kéo dài đến nay.
Các tổ chức quốc tế (IMF, WB và Moody’s) cảnh báo việc nới lỏng tín dụng, nợ xấu gia tăng, căng thẳng thanh khoản giai đoạn này đã đe đọa nghiêm trọng sự ổn định vĩ mô, an toàn hệ thống. Đây là bài học sâu sắc cho ngành ngân hàng sau giai đoạn tăng trưởng tín dụng nóng, hệ lụy để lại hết sức nặng nề, việc xử lý nợ xấu, tái cơ cấu các TCTD vẫn còn tiếp tục kéo dài đến nay; đòi hỏi điều hành tín dụng phải thận trọng để không lặp lại các vấn đề đã mắc phải trong quá khứ, đảm bảo ổn định vĩ mô, kiểm soát lạm phát, đồng thời chuyển giao dần vai trò cân đối vốn trung dài hạn cho nền kinh tế sang các phân khúc thị trường tài chính thay thế dần cho tín dụng ngân hàng.
Do đó, từ năm 2012, NHNN đã thực hiện giải pháp điều hành tăng trưởng tín dụng định hướng toàn ngành và giao chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng hàng năm cho từng TCTD nhằm kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô và hỗ trợ tăng trưởng kinh tế.
Với biện pháp điều hành tăng trưởng tín dụng hàng năm như trên, từ năm 2011 đến nay, tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống đã giảm từ mức trên 30%/năm, cá biệt có năm tăng 53,8% xuống khoảng từ 12-14%/năm trong những năm gần đây. Từ đó góp phần ổn định thị trường tiền tệ, góp phần kiểm soát và duy trì lạm phát ổn định dưới 4%.
Biện pháp điều hành và giao chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng hàng năm cho từng TCTD đã góp phần thúc đẩy các TCTD nâng cao năng lực quản trị, điều hành và các chỉ số an toàn hoạt động, đẩy mạnh quá trình cơ cấu lại, xử lý nợ xấu giảm mặt bằng lãi suất thị trường. Cơ cấu tín dụng nhờ đó cũng được điều chỉnh tích cực, tập trung vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên theo chủ trương của Chính phủ; tín dụng đối với lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro được TCTD kiểm soát chặt chẽ.
Về điều hành tín dụng năm 2022, NHNN cho biết, tại Chỉ thị số 01/CT-NHNN ngày 13/1/2022, NHNN định hướng tăng trưởng tín dụng năm 2022 khoảng 14%, có điều chỉnh phù hợp với diễn biến, tình hình thực tế. Chỉ tiêu tăng trưởng định hướng 14% được NHNN xây dựng trên cơ sở: Tình hình tăng trưởng tín dụng thực tế của năm 2021 (tăng 13,61%, cao hơn mức 12,17% của năm 2020); Mục tiêu tăng trưởng GDP khoảng 6-6,5%, lạm phát khoảng 4% và dự toán NSNN theo Nghị quyết số 34/2021/QH15.
Trong quá trình điều hành chỉ tiêu 14%, NHNN cập nhật và bám sát diễn biến lạm phát, tăng trưởng GDP, tình hình kinh tế trong, ngoài nước, tiến độ xây dựng, thực hiện Đề án tái cơ cấu các TCTD và triển khai Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế – xã hội theo Nghị quyết 43 của Quốc hội và Nghị quyết 11 của Chính phủ để thường xuyên cập nhật các dự báo kinh tế vĩ mô, rà soát điều chỉnh mô hình, đảm bảo phù hợp với tình hình diễn biến thực tiễn của thị trường.
Căn cứ định hướng tăng trưởng tín dụng năm 2022 khoảng 14%, có điều chỉnh linh hoạt trên cơ sở diễn biến lạm phát, tình hình kinh tế trong, ngoài nước, NHNN đã phân bổ tăng trưởng tín dụng năm 2022 cho từng TCTD trên cơ sở: Kết quả xếp hạng từng TCTD theo các tiêu chí và chấm điểm quy định tại Thông tư 52/2018/TT-NHNN.
Hai là xem xét một số yếu tố cụ thể hóa chủ trương, định hướng điều hành của Chính phủ, NHNN như tiêu chí giảm lãi suất cho vay hỗ trợ doanh nghiệp và người dân, tiêu chí tín dụng tập trung vào lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản, đầu tư trái phiếu doanh nghiệp, tiêu chí TCTD tham gia hỗ trợ xử lý các ngân hàng yếu kém… để làm cơ sở điều chỉnh tăng/giảm chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng đối với các TCTD trong quá trình phân bổ/điều chỉnh chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng cho từng TCTD.
Các tiêu chí này được NHNN xem xét theo nguyên tắc chung và được ban lãnh đạo NHNN thông nhất trên cơ sở tham mưu của các đơn vị chức năng. Chủ trương được công bố công khai ngay từ đầu năm tại Chỉ thị số 01 hàng năm về tổ chức thực hiện các nhiệm vụ trọng tâm của ngành ngân hàng.
Thủ tướng: Điều hành tỷ giá, lãi suất ổn định, tăng trưởng tín dụng hợp lý
Sau khi Cục Dự trữ liên bang Hoa Kỳ (Fed) nâng lãi suất thêm 0,75 điểm cơ bản vào đêm 27/7 và ngân hàng trung ương nhiều nước đã có nhiều đợt tăng lãi suất để ứng phó với lạm phát tăng mạnh gần đây, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã chủ trì cuộc họp với lãnh đạo một số Bộ, ngành bàn về những giải pháp, đối sách phù hợp cả trước mắt và lâu dài để tiếp tục kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô và thúc đẩy phục hồi, phát triển kinh tế-xã hội.
Thủ tướng Phạm Minh Chính nhấn mạnh, tình hình thế giới đang diễn biến nhanh, phức tạp, khó lường, chưa có tiền lệ; lạm phát tăng cao, đồng tiền của nhiều quốc gia mất giá; cạnh tranh chiến lược gay gắt.
Việc thay đổi định hướng chính sách ở nhiều nước làm thu hẹp thị trường, tác động đến các chuỗi cung ứng đã tác động tiêu cực đến nước ta trên nhiều lĩnh vực, nhất là xuất, nhập khẩu, giá xăng dầu, giá nguyên liệu đầu vào tăng cao.
Thủ tướng lưu ý, nền kinh tế nước ta có độ mở lớn, quy mô còn khiêm tốn, khả năng chống chịu thì có hạn, cho nên chỉ cần một biến động nhỏ ở bên ngoài có thể tác động lớn đến trong nước.
Thủ tướng nhấn mạnh, nhiệm vụ trọng tâm, ưu tiên số 1 hiện nay là tiếp tục kiểm soát lạm phát, ổn định vĩ mô, bảo đảm các cân đối lớn, chống suy thoái, thúc đẩy phục hồi tăng trưởng kinh tế, ổn định đời sống vật chất, tinh thần cho nhân dân.
Thủ tướng chỉ đạo, tiếp tục phối hợp hài hòa, hợp lý, đồng bộ, chặt chẽ, linh hoạt, hiệu quả giữa chính sách tiền tệ, chính sách tài khóa và các chính sách vĩ mô khác. Trong đó, thực hiện chính sách tiền tệ thận trọng, linh hoạt, chắc chắn, hiệu quả; điều hành tỷ giá, lãi suất ổn định hợp lý, góp phần hỗ trợ doanh nghiệp, tiếp tục chống đô la hóa, vàng hóa hiệu quả; bảo đảm tăng trưởng tín dụng hợp lý, tập trung vào sản xuất kinh doanh, phát triển bất động sản khu công nghiệp, nhà ở xã hội.
Thực hiện chính sách tài khóa mở rộng hợp lý, bảo đảm hiệu quả; phấn đấu tăng thu, tiết kiệm chi; tiếp tục rà soát, giảm thuế, phí, lệ phí, các chi phí đầu vào cho doanh nghiệp. Đẩy mạnh và quyết liệt hơn nữa giải ngân vốn đầu tư công, khơi thông mọi nguồn lực cho phát triển, thu hút đầu tư tư nhân và nước ngoài, lấy nguồn lực nhà nước kích hoạt, dẫn dắt mọi nguồn lực hợp pháp khác, góp phần tạo công ăn việc làm, thúc đẩy tăng trưởng. Triển khai hiệu quả Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế-xã hội, 3 chương trình mục tiêu quốc gia.
Ngân hàng cạn room tín dụng, chủ đầu tư bơm tiền nhỏ giọt
Cụ thể, Công ty CP Đầu tư Nam Long (Nam Long Group, HoSE: NLG) báo cáo hàng tồn kho đang ở mức 16.083 tỷ đồng, tăng 14,8% so với hồi đầu năm, chiếm tới 64,4% tổng tài sản. Trong đó, Nam Long rót ra khoảng 1.000 tỷ đồng vào một số dự án bất động sản. Trong đó, rót nhiều nhất với 260 tỷ đồng vào Dự án Paragon Đại Phước; Dự án Southgate được bơm thêm gần 250 tỷ; Dự án Vàm Cỏ Đông (Waterpoint) thêm 32 tỷ đồng…
Với Bất động sản An Gia (AGG), hàng tồn kho chiếm 40% tổng tài sản đạt 5.050 tỷ đồng. Tính đến cuối kỳ, AGG phần lớn chi thêm tiền vào Dự án Westgate với 280 tỷ đồng; các dự án khác không đáng kể.
Bất Động sản Phát Đạt (HoSE: PDR) ghi nhận trong quý II/2022, hàng tồn kho đạt 13.106 tỷ đồng, tăng 7%. Sau 6 tháng, doanh nghiệp đổ ra thị trường khoảng 1.000 tỷ đồng; tập trung chủ yếu vào dự án Bình Dương Tower với 705 tỷ đồng; Dự án Trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp Bình Dương (dự án Astral City) thêm hơn 260 tỷ; Dự án KDC kết hợp chỉnh trang đô thị Bắc Hà Thanh thêm gần 50 tỷ và 43 tỷ vào dự án Phước Hải.
Công ty CP Phát triển Đô thị Từ Liêm (Lideco, HoSE: NTL) hàng tồn kho tăng 11,4% lên 1.286 tỷ đồng (chiếm 69,7% tổng tài sản). Lideco đã đổ thêm hơn 73 tỷ đồng vào Dự án khu 23ha Bãi Muối, phường Cao Thăng – Hà Lầm, TP.Hạ Long; các dự án khác không đáng kể.
Trong khi đó, Công ty CP Phát triển Khu công nghiệp Tín Nghĩa (HoSE: TIP), hàng tồn kho tăng nhẹ 4,5% so với đầu năm lên 165,7 tỷ đồng và chi thêm tiền duy nhất vào Dự án bất động sản “khu chợ và phố chợ” với 7 tỷ đồng.
Với ông lớn bất động sản công nghiệp là Tổng Công ty Đầu tư và phát triển Công nghiệp – CTCP (Becamex IDC, HoSE: BCM), hàng tồn kho tính tới cuối tháng 6/2022 tăng nhẹ 3,7% lên 20.449 tỷ đồng, chiếm 50% trong tổng tài sản của BCM, trong đó chi phí sản xuất kinh doanh dở dang 18.376 tỷ đồng. Becamex IDC không có số liệu chi tiết biến động dòng tiền.
Như vậy, trong quý II năm nay, các doanh nghiệp bất động sản ghi nhận dòng tiền đổ ra thị trường rất nhỏ giọt.
Theo ông Vũ Ngọc Quang, chuyên gia cao cấp thuộc Trung tâm Phân tích và Tư vấn Đầu tư – CTCP Chứng khoán SSI (SSI Research) việc phát triển dự án bất động sản về cơ cấu vốn, các chủ đầu tư sử dụng khoảng 20 -30% từ vốn chủ sở hữu, nguồn còn lại có thể đến từ huy động ngân hàng, trái phiếu hoặc người mua trả tiền trước. Vì vậy, việc siết chặt tín dụng, trái phiếu sẽ có ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động của các công ty bất động sản về nhiều mặt như: Phát triển dự án, M&A các dự án, quỹ đất mới.
Về vay nợ, Nam Long vay nợ tăng 23% lên 4.441 tỷ đồng, trong đó trái phiếu chiếm 56,8% nợ vay với 2.521 tỷ đồng. Vay tài chính ngắn hạn, trong đó nhiều nhất tại Ngân hàng TMCP Phương Đông với gần 500 tỷ đồng (lãi suất từ 7,05% – 8,7%); vay ngân hàng Mizuho 240 tỷ đồng với lãi suất từ 5,5% – 6%.
Vay dài hạn từ Ngân hàng TMCP Phương Đông 553 tỷ đồng với lãi suất 9,4% – 9,6% để đầu tư phát triển Dự án Izumi. Vay Ngân hàng TMCP Phương Đông 212 tỷ đồng với lãi suất 8,75%-10,2% để đầu tư Dự án Paragon; vay Ngân hàng TMCP Phương Đông hơn 39 tỷ để đầu tư dự án Cần Thơ.
Với BCM, tổng nợ vay không thay đổi nhiều so với cùng hồi đầu năm, ở mức 15.846 tỷ đồng, 70,3% là nợ dài hạn. Trong đó, dư nợ ngân hàng là 4.660 tỷ đồng, dư nợ trái phiếu là 10.611 tỷ đồng.
Bất động sản Phát Đạt, sau 6 tháng vay nợ tăng tới 41,3% lên hơn 4.840 tỷ đồng, trái phiếu chiếm 63,4% với 3.017 tỷ đồng; vay ACA Vietnam Real Estate III LP tổng số tiền 1.042 tỷ đồng; vay Công ty Tài chính TNHH MTV Mirae Asset (Việt Nam) 340 tỷ đồng…
Trong khi đó, Bất Động sản An Gia vay nợ giảm nhẹ 6% xuống 2.320 tỷ đồng; trong đó chủ yếu là trái phiếu chiếm tỷ lệ gần 60% với 1.370 tỷ đồng.
Ông Trịnh Văn Tuấn, Chủ tịch HĐQT OCB cho biết, hiện OCB không còn nhiều room, tuy nhiên ngân hàng vẫn cho vay với doanh nghiệp đã cam kết, và còn room cho vay mua nhà nhỏ lẻ.
“Dự thảo không cho vay đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai hiện vẫn đang lấy ý kiến, góp ý. Cho vay bất động sản rủi ro lớn nhất vẫn là pháp lý dự án và thực hiện không đúng. Với chính sách, nếu cho vay nhiều nhưng pháp lý chưa có, giá trị định giá bằng 0, rất dễ gây tổn thất cho ngân hàng”, ông Tuấn nói. Ông Tuấn cho rằng, các ngân hàng nên bám theo quy định, linh hoạt trong ngưỡng cho phép.
Theo ông Tuấn, trung bình ngành ngân hàng tăng trưởng tín dụng đạt 1 triệu tỷ đồng/năm; cho vay bất động sản chiếm khoảng 20%. Năm 2021 phát hành trái phiếu 600.000 tỷ đồng, trong đó bất động sản chiếm 200.000 tỷ đồng, tương đương với toàn hệ thống ngân hàng cấp tín dụng.
“Sự kiện Tân Hoàng Minh làm vốn trái phiếu vào bất động sản hụt đi 1/2 dòng tiền nên thị trường bất động sản sẽ khó khăn hơn. Một thời gian nữa tình trạng “bó” dòng tiền vào bất động sản sẽ được giải quyết và bình ổn qua việc kiểm soát chấn chỉnh việc phát hành trái chiếu. Sự điều chỉnh thời gian qua chỉ là điều chỉnh kỹ thuật tạm thời. Tới đây các doanh nghiệp vẫn phải phát hành trái phiếu, quan trọng là sử dụng vốn đúng mục đích. Thời gian tới kênh trái phiếu bất động sản sẽ phục hồi trở lại”, ông Tuấn nói.
Bỏ khung giá đất và xây dựng cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo quy luật thị trường là một trong những vấn đề mới trong Nghị quyết 18 của Trung ương được nhiều chuyên gia, dư luận quan tâm.
Bỏ khung giá đất theo Nghị quyết 18 của BCH TW Đảng giải quyết được nhiều hạn chế trong lĩnh vực đất đai (Video: Thái Nguyễn)
Thị trường đất đai của Việt Nam hiện nay đang tồn tại cơ chế hai giá đất. Một giá đất theo khung Nhà nước ban hành, là cơ sở để doanh nghiệp, người dân xác định cơ sở tính tiền đóng thuế sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng, tính giá đất đền bù giải tỏa dự án.
Giá đất thứ hai được gọi là giá thị trường do các thành phần của nền kinh tế xác lập, thường cao hơn gấp nhiều lần so với khung giá. Khoảng chênh lệch giữa 2 giá đất càng lớn, càng gây nhiều bất cập và được cho là chưa có sự hài hòa lợi ích Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.
Tại một số địa phương có tình trạng người dân mua đất lợi dụng giá đất trên bảng giá đất thấp hơn so với giá trị trường, dẫn đến việc “khai khống” báo giá thấp hơn nhiều so với giá trị mua nhằm trốn thuế.
Bỏ khung giá đất sẽ góp phần “cởi trói” cho giá đất địa phương (Ảnh: Thái Nguyễn)
Nhiều chuyên gia cho rằng việc bỏ khung giá đất là hoàn toàn hợp lý, giúp nâng cao tính thương mại hóa của quyền sử dụng đất, đồng thời hạn chế tình trạng đầu cơ đất đai, giúp thị trường minh bạch, lành mạnh, không còn hiện tượng trục lợi trên đất đai. Đặc biệt, việc bỏ khung giá đất sẽ góp phần cởi trói cho giá đất địa phương.
Bỏ khung giá đất, giảm khó khăn bồi thường giải phóng mặt bằng
Nguyên tắc “giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp thị trường” từ lâu đã được thống nhất trong quan điểm xây dựng Luật Đất đai. Tuy nhiên, thực tế triển khai Luật Đất đai 2013 cho thấy, bảng giá đất của hầu hết địa phương cấp tỉnh đều thấp hơn giá thị trường, chỉ bằng 30-60%, khá hơn xưa nhưng vẫn thấp, nhất là tại các đô thị lớn. Sự chênh lệch giữa giá đất nhà nước quy định và giá đất thị trường được xem là bất cập khiến công tác đền bù giải phóng mặt bằng suốt nhiều năm qua bị chậm trễ.
Anh Đức Phú (quận Hà Đông) cho rằng khi giá đất khó định giá thì việc đền bù, quy hoạch các khu tái định cư cho người dân, giúp họ đỡ thiệt hại là rất quan trọng.
“Trước đây, nhà tôi ở thuộc diện quy hoạch và phải rời đi. Giá đất khu vực đấy lúc đó cũng khoảng chừng 50-60 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, giá đất đền bù chỉ có 12 triệu đồng/m2, điều này gây thiệt hại rất lớn cho gia đình tôi”, anh Phú chia sẻ.
Một số chuyên gia bất động sản cho rằng việc nhà nước hoạch định tầm nhìn dài hạn, quy hoạch tái định cư cho khoảng thời gian 20-30 năm và đảm bảo quỹ đất tái định cư khi đền bù là cần thiết. Như vậy, số tiền đền bù tăng lên cũng dễ khiến người dân chấp nhận rời đi hơn. Còn như hiện nay, nhiều người họ thiệt hại tới 60-70% nên công tác đền bù luôn khó khăn. Giá thị trường luôn khách quan, phụ thuộc cung cầu mỗi thời điểm, trong khi nhà nước định giá thường thấp hơn nhiều nên xung đột là không thể tránh khỏi.
Bỏ khung giá đất theo Nghị quyết 18 của BCH TW Đảng là điểm nhấn đột phá (Ảnh: Thái Nguyễn)
Trao đổi với PV Dân Việt, chuyên gia kinh tế, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho biết thực tiễn hiện nay giá đất được định giá theo khung thấp hơn rất nhiều so với giá trị thật trên thị trường. Điều này gây ra tình trạng một số dự án bị chậm tiến độ do người dân không đồng tình với giá trị đền bù khi giải phóng mặt bằng.
“Việc bỏ khung giá đất, khi giải phóng mặt bằng, chủ đầu tư sẽ dựa vào cơ chế thị trường để tính giá trị đền bù đất, như thế sẽ phá bỏ được sự chênh lệch giữa giá trị thật và giá trị ảo”, PGS.TS Thịnh nhấn mạnh.
Mới đây, Bộ Tài nguyên và Môi trường đang xin ý kiến nhân dân vào dự thảo Luật Đất đai sửa đổi. Trong đó, nhấn mạnh quan điểm xây dựng dự luật là thể chế hóa đầy đủ Nghị quyết 18 của Trung ương về đất đai, cũng như các nghị quyết khác của Đảng.
Trong đó, Ban soạn thảo dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đã bỏ quy định về khung giá đất, thay vào đó Nhà nước quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất; ban hành bảng giá và quyết định giá đất cụ thể. Việc định giá đảm bảo nguyên tắc theo mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường; bảo đảm tính độc lập về chuyên môn, khách quan của kết quả định giá giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định.
Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi với 237 Điều mà Bộ Tài nguyên và Môi trường chỉ cho thời gian góp ý từ 29/7 đến trước ngày 3/8/2022… Ảnh: Nova
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa kiến nghị lên Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng Cục Quản lý Đất đai về việc cho thêm thời gian để góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, Bộ Tài nguyên và Môi trường đang tập trung nỗ lực, chủ động phối hợp chặt chẽ với các Bộ, ngành, địa phương sớm hoàn thành Đề án Luật Đất đai (sửa đổi) trình Chính phủ để kịp trình Quốc hội xem xét lần đầu tại kỳ họp thứ 4 vào cuối năm 2022; theo định hướng của Nghị quyết số 18-NQ/TW đặt ra mục tiêu cụ thể “Đến năm 2023 phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan, đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất…”.
Tuy nhiên, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có đến 237 Điều, nhưng thời gian góp ý chỉ gói gọn trong 6 ngày là quá ngắn.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, thời gian góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trong 6 ngày là quá ngắn… Ảnh: Quang Duy
Vì vậy, HoREA kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thêm thời gian để góp ý và tổ chức nhiều cuộc họp để lấy ý kiến rộng rãi các tầng lớp nhân dân, doanh nghiệp và đối tượng bị tác động để Luật Đất đai (sửa đổi) khi ban hành.
Có như vậy mới phát huy cao nhất nguồn lực đất đai góp phần phát triển kinh tế xã hội của đất nước, trong đó có xây dựng thị trường bất động sản minh bạch, an toàn, lành mạnh, ổn định và bền vững và tạo tâm thế phấn chấn trong xã hội.
Theo ông Lê Hoàng Châu, hiện HoREA mới góp ý kiến Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) từ Điều 1 đến khoản 2 Điều 11. Hiệp hội sẽ nỗ lực góp ý phần còn lại trong mấy ngày tới đây.
Một số quy định chưa đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất
Theonhận định của HoREA, hiện một số quy định về “quản lý và sử dụng đất đai” tại Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi và các luật khác chưa đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất.
Lấy dẫn chứng Luật Đất đai và các luật liên quan hiện chưa thống nhất về nội dung, HoREA chỉ ra những “lấn cấn” về công nhận chủ đầu tư dự án. Theo đó, doanh nghiệp phải có 100% đất ở thì mới được công nhận chủ đầu tư.
Tuy nhiên, Luật Đất đai 2013 cho phép “tổ chức kinh tế được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án” bao gồm các loại đất, trong đó có “đất ở”, hoặc “đất ở và các loại đất khác” hoặc “đất khác không phải là đất ở”.
Một điểm không đồng nhất khác là điểm b khoản 1 Điều 110 Luật Đất đai 2013 quy định miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong trường hợp “sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở”.
Tuy nhiên, quy định trên chưa thống nhất với Khoản 5 Điều 62 Luật Nhà ở 2014 quy định “Bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 05 năm (…) nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ…”.
Hiện một số quy định về “quản lý và sử dụng đất đai” tại Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi và các luật khác chưa đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất… Ảnh: Quốc Hải
Bên cạnh đó, quy định về sử dụng quỹ đất để tạo vốn đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng cũng chưa được thống nhất.
Bởi Khoản 2 Điều 117 Luật Quản lý, sử dụng tài sản công 2017 quy định “Giá trị quyền sử dụng đất được sử dụng để thanh toán dự án đầu tư xây dựng công trình theo hình thức hợp đồng xây dựng – chuyển giao được xác định theo giá thị trường tại thời điểm thanh toán theo quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất”.
Và khoản 3 Điều 118 Luật Quản lý, sử dụng tài sản công 2017 quy định “Việc khai thác quỹ đất để tạo vốn phát triển kết cấu hạ tầng được áp dụng theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định của pháp luật về đất đai”.
Trong khi đó, điểm c khoản 1 Điều 118 Luật Đất đai 2013 quy định phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp “Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng”, hoặc điểm b khoản 1 Điều 119 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp “Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước”.
Theo HoREA, để “đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất” giữa “Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan” thì rất cần thiết phải bổ sung “điều hoặc khoản” có tính nguyên tắc vào Luật Đất đai, như các Luật khác khi quy định về quản lý và sử dụng đất thì không cần quy định chi tiết, mà yêu cầu phải dẫn chiếu “theo quy định của pháp luật về đất đai”.
Ngoài ra, HoREA cũng đề nghị bổ sung quy định có tính nguyên tắc vào Luật Đất đai, trong đó các quy định pháp luật chuyên ngành có liên quan đến quản lý, sử dụng đất phải đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất với quy định của pháp luật về đất đai.
Đồng thời, đi đôi với việc hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013, Hiệp hội kiến nghị sửa đổi toàn diện Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Quản lý đô thị 2009 (thay thế bằng Luật Quản lý và phát triển đô thị theo Đề án của Bộ Xây dựng).
Gần 1.000 nhà đầu tư và khách hàng đã tìm về trung tâm hội nghị Almaz (Quận Long Biên, TP Hà Nội) trong chiều ngày 28/7 để tham dự chương trình “Sống nghỉ dưỡng, tận hưởng chất Mỹ”. Cảnh tượng “nghẹt thở” đã diễn ra suốt 3 giờ đồng hồ diễn ra sự kiện. Anh Đức Hiếu – một nhà đầu tư có mặt tại sự kiện từ rất sớm nhưng đành phải ngậm ngùi, tay trắng ra về chia sẻ: “Tôi tới đây với mong muốn sở hữu một căn ở Cọ Xanh vì nhìn thấy cơ hội gia tăng lợi nhuận trong giỏ hàng rất lớn mà không được. Cơ hội thực sự là chỉ dành cho những người “nhanh chân”.
Trung tâm hội nghị Almaz (Long Biên, Hà Nội) không còn chỗ trống trong phiên mở bán 2 phân khu Cọ Xanh và Đảo Dừa Vinhomes Ocean Park 2 – The Empire
Chị Hà Bình, một khách hàng có nhu cầu mua nhà để ở, đã chốt đơn thành công một căn biệt thự tại phân khu Đảo Dừa. Chị cho biết: “Có nhu cầu chuyển cư từ lâu rồi, đã tìm tới hàng chục dự án khác nhau nhưng cả tôi và ông xã đều chưa ưng ý dự án nào. Cho tới khi tới Vinhomes Ocean Park 2 – The Empire, cầm tập hồ sơ trên tay, cả hai chúng tôi đã gật đầu ngay. Cũng thật may mắn là đã chốt được căn ưng ý”.
Trên thực tế, các sàn giao dịch bất động sản ở khu vực phía Đông Hà Nội đã luôn nhộn nhịp trong suốt hơn 3 tháng qua, đặc biệt là khi thị trường có sự gia nhập của những sản phẩm cao cấp như Đảo Dừa, Cọ Xanh. Các nhân viên bán hàng đã phải hoạt động hết công suất, điện thoại tư vấn không kể đêm ngày.
Nhiều khách hàng tham dự sự kiện mở bán phân khu Cọ Xanh và Đảo Dừa đã chọn cho mình được những sản phẩm ưng
Phiên mở bán được ví như ngày hội cũng bởi độ “chịu chơi” của chủ đầu tư khi tổ chức bốc thăm trúng thưởng với giá trị giải thưởng lên tới gần 2 tỉ đồng. 2 khách hàng Vũ Văn Phước (Quận Hoàn Kiếm, TP Hà Nội) và Nguyễn Thị Hoài (Quận Cầu Giấy, TP Hà Nội) đã may mắn giành 2 giải đặc biệt là xe ô tô VinFast Lux A2.0. Ngoài ra, các khách hàng may mắn khác cũng nhận 1 giải nhất là 1 xe máy điện Theon và 2 giải nhì mỗi giải là 5 chỉ vàng.
Hai khách hàng may mắn giành giải đặc biệt là xe ô tô VinFast Lux A2.0 bằng hình thức bốc thăm trúng thưởng trong phiên mở bán
Tiềm năng hấp dẫn của dòng sản phẩm cao cấp
Số liệu vừa Colliers mới công bố cho thấy, trong quý II, giá bán biệt thự, nhà phố tại khu vực Hà Nội vẫn neo ở mức cao, khoảng 7.000 USD/m2. Trong khi đó, tại các tỉnh thành vùng ven, lân cận khu vực phía Đông Thủ đô, như Hưng Yên, trong 5 năm qua, các loại hình nhà thấp tầng gắn liền với đất như biệt thự, nhà liền kề, shophouse có biên độ tăng giá hàng năm đạt trung bình khoảng 20-25%. Sự sôi động của thị trường chính là nhân tố thu hút khách hàng, đặc biệt là với các sản phẩm hàng hiệu như Cọ Xanh, Đảo Dừa của Vinhomes Ocean Park 2- The Empire.
Tiềm năng tăng giá sẽ được thúc đẩy mạnh mẽ hơn nhờ hạ tầng ngày càng đồng bộ, đặc biệt là giao thông. Trong thời gian tới, khi hàng loạt cây cầu bắc qua sông Hồng được hoàn thiện, như Vĩnh Tuy giai đoạn 2, Ngọc Hồi, Mễ Sở, Thượng Cát; cùng với các tuyến đường vành đai 3,5 và 4, tuyến metro số 8 đi vào hoạt động, đại đô thị sẽ có khả năng siêu kết nối với nội đô Hà Nội và vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ, từ đó mọi phân khu sẽ đều được hưởng lợi.
Không gian nghỉ dưỡng đậm chất Mỹ theo phong cách 5 sao tại phân khu Cọ Xanh
Sức hấp dẫn của Cọ Xanh và Đảo Dừa còn nằm ở ưu thế vượt trội của mỗi phân khu. Đơn cử ở Cọ Xanh, đó là giỏ hàng gồm đủ các loại hình sản phẩm, với diện tích đa dạng, giúp khách hàng linh hoạt phương án tài chính. Chỉ từ 6 tỉ đồng, khách hàng đã có thể sở hữu căn 48 m2, xây dựng 5 tầng, tổng diện tích sàn là 180m2, được thiết kế thông minh, đáp ứng mọi nhu cầu sử dụng của các thành viên.
Biệt thự Đảo Dừa đắt giá bởi sự biệt lập, riêng biệt của phân khu khép kín
Trong khi đó, Đảo Dừa lại là phân khu với nhiều căn căn biệt thự có diện tích lớn trên 325 m2, là những phiên bản giới hạn thuộc loại hiếm có, khó tìm. Đặc biệt, đây là phân khu đóng, không gian sống biệt lập hoàn toàn tạo sự riêng biệt cho các hộ gia đình tinh hoa.
Đáng nói, cả Cọ Xanh và Đảo Dừa đều hấp dẫn bởi hệ thống tiện ích đẳng cấp ngay trước thềm nhà, tái hiện hoàn hảo miền nhiệt đới Mỹ đầy sức sống, đồng thời mang đậm phong cách resort 5 sao. Đi ra ngoài phân khu, cư dân được sử dụng toàn bộ tiện ích và dịch vụ của đại đô thị, đảm bảo chất sống đủ đầy, thượng lưu không thua kém gì các thành phố hàng đầu thế giới. Đây sẽ là các nhân tố duy trì lực hút bền vững cho các sản phẩm cao cấp ở Vinhomes Ocean Park 2 – The Empire.
Khách hàng mua nhà phố/biệt thự Vinhomes Ocean Park 2 – The Empire sẽ được chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất 0% tới 18 tháng. 12 tháng tiếp theo, nếu lãi suất trung bình tại thời điểm khách hàng phải trả lãi của 3 ngân hàng Vietcombank, Vietinbank và BIDV cao hơn mức lãi suất đảm bảo tham chiếu 9,5%/năm, chủ đầu tư sẽ hỗ trợ khách hàng trả cho ngân hàng phần chênh lệch, loại bỏ hoàn toàn nỗi lo biến động lãi suất. Khách hàng cũng được hưởng chính sách ân hạn nợ gốc tới 30 tháng nếu ký cọc từ 15/7/22.
Phát biểu tại Hội nghị thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội cho công nhân, người thu nhập thắp sáng 1/8/2022, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) Nguyễn Thị Hồng cho biết, những năm qua, Ban lãnh đạo NHNN các thời kỳ rất quan tâm chỉ đạo các tổ chức tín dụng (TCTD) tích cực tham gia các chương trình góp phần xây dựng nhà ở với người có thu nhập thấp.
Các tập đoàn đăng ký xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội, vốn sơ bộ đến 1 triệu tỷ
Một số chương trình mà ngành Ngân hàng đã triển khai như năm 2012, ngành Ngân hàng đã triển khai chương trình cho vay nhà ở xã hội gói 30.000 tỷ. Kết thúc vào năm 2016, doanh số cho vay đạt trên 29 nghìn tỷ đồng. Hiện nay, gói này cũng chỉ còn dư nợ khoảng 7.200 tỷ đồng. Đây là một chương trình rất thành công, giúp việc cải thiện nhà ở cho người có thu nhập thấp.
Thống đốc Nguyễn Thị Hồng. (Ảnh: SBV)
Tiếp đó, ngành Ngân hàng đã triển khai cho vay nhà ở xã hội theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, theo đó, giao trách nhiệm cho Ngân hàng Chính sách xã hội (NHCSXH) triển khai thực hiện cho vay ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội; xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở, đối với chủ đầu tư thì vay từ các tổ chức tín dụng.
Tuy nhiên, đến nay, ngân sách bố trí để cấp bù lãi suất cho Nghị định chưa bố trí được nên các TCTD được chỉ định tham gia chưa triển khai được, khi có ngân sách cấp bù thì tổ chức tín dụng sẽ thực hiện cho vay từ nguồn huy động được từ người dân.
Thống đốc Nguyễn Thị Hồng cho biết, theo Nghị quyết 43 của Quốc hội và Nghị quyết 11 của Chính phủ, việc cho vay nhà ở xã hội cũng là một trong những đối tượng được quan tâm, với các gói Ngân hàng Chính sách Xã hội cho vay.
Trong Nghị quyết 11 có một nhiệm vụ giao NHNN chủ trì phối hợp các bộ, ngành trình Chính phủ ban hành Nghị định hỗ trợ lãi suất 2% trong năm 2022-2023 từ ngân sách nhà nước.
Hiện nay, Chính phủ đã ban hành Nghị định 31/2022/NĐ-CP (Nghị định 31), NHNN cũng đã ban hành Thông tư quy định rõ nhiệm vụ, chức năng các bộ, ngành, quy trình, thủ tục cho vay…
Hiện doanh nghiệp, tập đoàn xây dựng đã đăng ký xây dựng hơn 1 triệu căn nhà ngay tại Hội nghị ngày, Thống đốc cho hay, nếu tính sơ bộ, nguồn vốn có thể dao động khoảng từ 600.000 tỷ đồng đến 1 triệu tỷ đồng và thực hiện trong 10 năm.
Để hỗ trợ cho nhà ở công nhân, người có thu nhập thấp thì vấn đề vốn và lãi suất rất quan trọng. Về vốn, các TCTD có thể huy động từ người dân để cho vay. Về lãi suất, hiện nay, Nghị định 31 có hỗ trợ lãi suất 2% để triển khai trong năm 2022 – 2023, nếu các dự án có thể triển khai được thì có thể tận dụng gói hỗ trợ này.
Ngành ngân hàng đã giảm lãi vay, giảm phí gần 50.000 tỷ đồng
Thông tin thêm tại Hội nghị, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng cho biết, thời gian qua, hệ thống ngân hàng rất tích cực, trách nhiệm tháo gỡ khó khăn cho người dân và doanh nghiệp trong đại dịch.
Đến nay, phần giảm lãi cho vay, giảm phí là gần 50.000 tỷ đồng từ chính nguồn lực của các tổ chức tín dụng.
Bên cạnh đó, ngành Ngân hàng cũng rất trách nhiệm và chia sẻ với cộng đồng, tích cực tham gia các chương trình an sinh xã hội, tài trợ, hỗ trợ xây dựng nhà cho người nghèo thông qua các tỉnh, thành phố trên cả nước và Đảng ủy Khối cơ quan TW…
Đồng thời, Thống đốc cũng khẳng định sẽ tiếp tục điều hành linh hoạt, phù hợp để hướng nguồn tín dụng tập trung vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, đặc biệt là quan tâm đến lĩnh vực xây dựng nhà cho công nhân, người có thu nhập thấp.
185.741 người nghèo được vay vốn để giải quyết nhu cầu về nhà ở
Báo cáo tại Hội nghị, ông Dương Quyết Thắng – Tổng giám đốc Ngân hàng Chính sách Xã hội cho biết, việc thiết lập mô hình và phương thức thông qua chính sách xã hội để chăm lo cho người nghèo và đối tượng yếu thế là mô hình đặc biệt riêng có của Chính phủ Việt Nam. Chúng ta cho người nghèo, người yếu thế vay tạo việc làm, tạo sinh kế, trong đó có cả các cháu học sinh có hoàn cảnh khó khăn vay để đi học.
Toàn cảnh Hội nghị thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội cho công nhân, người thu nhập thấp. (Ảnh: SBV)
Về cho vay doanh nghiệp trả lương, theo Nghị quyết 68, với chỉ đạo quyết liệt của Thống đốc NHNN kiêm Chủ tịch HĐQT, NHCSXH đã 36 lần rút vốn và cho vay 3.561 đợt doanh nghiệp để trả lương cho trên 1,2 triệu lao động nhằm ổn định việc làm. Chính phủ cũng đã dành gói an sinh 38.400 tỷ đồng, trong có 15.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội, 10.000 tỷ đồng cho vay giải quyết việc làm, 9.000 tỷ đồng cho vay phát triển kinh tế – xã hội vùng đồng bào dân tộc thiểu số, 3.000 tỷ đồng cho các cháu để mua máy vi tính, 1.400 tỷ đồng cho cơ sở giáo dục mầm non và tiểu học công lập vay vốn.
Về nhà ở, hiện nay có 185.741 người nghèo được vay để giải quyết nhu cầu về nhà ở, 29.953 hộ đang thụ hưởng chính sách nhà vượt lũ, 13.836 hộ vay chính sách nhà ở tránh bão khu vực miền Trung. Chương trình nhà ở xã hội đã giải ngân được 9.506 tỷ đồng cho 25.224 hộ.
Về gói kích cầu, NHCSXH đã giải ngân 9.514 tỷ đồng cho 255.192 hộ vay vốn và đạt trên 50% kế hoạch. Trong đó, 6.980 tỷ đồng cho vay việc làm và 1.669 cho vay nhà ở xã hội với 5.861 hộ đang vay và 669 tỷ đồng cho các cháu đang vay mua máy tính, đã mua 70.643 máy tính.
Thời gian qua, các bộ, ngành hết sức tích cực trong việc tạo lập chính sách và điều kiện vay vốn. Riêng các tỉnh cũng hết sức quyết liệt, đặc biệt trong việc tăng vốn ủy thác sang NHCSXH. Đến nay, tổng ủy thác của các địa phương là 28.500 tỷ đồng, trong đó Hà Nội là 6.300 tỷ đồng, TPHCM là 3.100 tỷ đồng, Bình Dương là 1.800 tỷ đồng, Đà Nẵng là 1.700 tỷ đồng, Vũng Tàu là 1.300 tỷ đồng, Đồng Nai là 900 tỷ đồng.
Các tháng gần đây, thị trường bất động sản đang chịu nhiều tác động trước chủ trương kiểm soát tín dụng, cũng như động thái siết chặt phân lô, bán nền ở các địa phương.
Tuy nhiên, thị trường bất động sản giáp ranh TP.HCM lại khá sôi động, thu hút đầu tư. Trong đó, Bình Dương với những lợi thế về vị trí địa lý, tốc độ phát triển kinh tế và đô thị hóa, cơ sở hạ tầng giao thông đang là điểm đến trong xu hướng dịch chuyển của nhiều nhà đầu tư.
Theo Sở Kế hoạch và Đầu tư Bình Dương, 6 tháng đầu năm, tổng vốn FDI trên địa bàn tỉnh đạt trên 2,5 triệu USD, bằng 180% so với cùng kỳ năm 2021. Tính lũy kế, đến nay Bình Dương đang đứng thứ 2 cả nước về thu hút FDI với 4.053 dự án, tổng vốn đăng ký đạt hơn 39,55 tỷ USD, chiếm hơn 9,3% FDI của cả nước.
Bình Dương có lợi thế về vị trí địa lý, tốc độ phát triển kinh tế và đô thị hóa. Ảnh: H.T
Bình Dương hiện có gần 40 khu, cụm công nghiệp với tổng diện tích lên đến hơn 11.000ha, chiếm 1/4 diện tích khu công nghiệp toàn miền Nam. Toàn tỉnh hiện có 31 khu công nghiệp với tổng diện tích 12.721ha, trong đó có 29 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động với tổng diện tích 11.021ha, tỷ lệ lấp kín đạt trên 80%.
Đầu năm 2022, UBND tỉnh Bình Dương đã trao 22 giấy chứng nhận đầu tư cho các doanh nghiệp đầu tư vào các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh. Tháng 3 vừa qua, tỉnh cũng đã động thổ xây dựng Khu công nghiệp Việt Nam – Singapore (VSIP III) với diện tích 1.000ha.
Các chỉ số FDI liên tục tăng, phạm vi hoạt động của các cụm khu công nghiệp ngày càng mở rộng đã tạo cho Bình Dương nhiều cơ hội phát triển về kinh tế xã hội, đồng thời trở thành “miền đất hứa” của dòng người nhập cư tứ xứ đổ về.
Một yếu tố khác thu hút các nhà đầu tư bất động sản là Bình Dương hiện có hơn 50.000 chuyên gia nước ngoài cùng gần 1 triệu kỹ sư, quản lý các cấp sinh sống và làm việc. Với nhu cầu ở thực cao, đây là lượng khách hàng tiềm năng “khủng” để các nhà đầu tư hướng đến. Nguồn cung ở phân khúc căn hộ cao cấp đáp ứng các tiêu chuẩn sống của giới chuyên gia nước ngoài là đòn bẩy giúp bất động sản Bình Dương trở nên thu hút với các nhà đầu tư.
Nhiều nhà đầu tư dịch chuyển về Bình Dương khi thị trường TP.HCM đang gặp khó. Ảnh: H.T
Bên cạnh đó, Bình Dương đang tập trung đầu tư hệ thống hạ tầng giao thông nhằm phục vụ các khu công nghiệp và giúp khai thác hiệu quả quỹ đất nhằm đón dòng vốn FDI đang đổ vào Việt Nam. Mới đây, nhiều dự án trọng điểm được đẩy nhanh tiến độ như mở rộng Quốc lộ 13, đại lộ Mỹ Phước – Tân Vạn, xây dựng cao tốc TP.HCM – Thủ Dầu Một – Chơn Thành, cao tốc Chơn Thành – Đức Hòa, Vành đai 3, Vành đai 4… Ngoài ra, việc Bến Cát, Tân Uyên sắp lên thành phố cũng góp phần tạo hiệu ứng hứa hẹn giúp tăng giá đất.
Nhiều dự án “tỷ đô” đổ bộ vào Bình Dương
Theo các chuyên gia, thị trường Bình Dương đang thu hút xu hướng dịch chuyển của các chủ đầu tư dự án và nhà đầu tư. Đơn cử, một số dự án lớn nổi bật vừa được các tập đoàn nước ngoài công bố đầu tư tại Bình Dương như hai tập đoàn LEGO và Pandora xây nhà máy trị giá hơn 1,1 tỷ USD tại khu công nghiệp VSIP 3. Khi hoạt động, hai nhà máy này sẽ tạo việc làm cho hơn 10.000 lao động.
Tập đoàn Sharp thì đang xem xét xây thêm nhà máy thứ ba tại Bình Dương chuyên sản xuất các sản phẩm công nghệ cao, điện thoại thông minh, đồ điện tử gia dụng, sản phẩm chăm sóc sức khỏe… Tập đoàn AEON cũng đã được tỉnh Bình Dương giới thiệu nghiên cứu xây dựng trung tâm thương mại thứ hai tại thị xã Tân Uyên.
Nhiều doanh nghiệp tìm về Bình Dương đầu tư. Ảnh: I.T
Mới đây, Gamuda Land đã tiết lộ kế hoạch mua lại một dự án thành phần của “siêu” dự án thành phố mới Bình Dương. Gamuda Land đặt mục tiêu phát triển dự án này trở thành khu phức hợp với các hoạt động văn hóa, thương mại sầm uất ngay trung tâm thành phố mới Bình Dương.
Trước đó, những tên tuổi lớn của nước ngoài như Tukyu, GoucoLand, CapitaLand, Setia, MapleTree, Sembcorp, AEON, Central Retail… đều triển khai các dự án đô thị, nhà ở hoặc bất động sản thương mại, bất động sản công nghiệp trên địa bàn Bình Dương.
Ngoài ra, các tập đoàn bất động sản lớn của Việt Nam cũng nhanh chóng nhận diện tiềm năng của Bình Dương, nhất là đầu tư phát triển các dự án nhà ở đáp ứng nhu cầu đang tăng cao. Đơn cử như các tập đoàn Vingroup, Hưng Thịnh, Trần Anh, Cát Tường, Đất Xanh, LDG, Nam Long, Phú Đông… Hiện trên địa bàn Bình Dương đang có hàng trăm dự án lớn được phát triển.
Bình Dương cũng được xem “miền đất hứa” của các nhà đầu tư nhỏ. Ảnh: H.T
Không chỉ các “ông lớn” bất động sản mà nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ cũng tìm về địa phương này để tìm kiếm các cơ hội đầu tư. Anh Phan Văn Tùng (40 tuổi, có hơn 10 năm kinh doanh bất động sản tự do) chia sẻ, năm 2022 không phải là thời điểm vàng để đầu tư bất động sản tại TP.HCM vì thanh khoản thị trường chậm. Chính vì vậy, anh Tùng đã tìm về Bình Dương, đầu tư mua một số căn hộ, đất nền giáp ranh khu công nghiệp tại TP.Dĩ An.
“Vì thị trường TP.HCM ế ẩm quá, không tìm được khách ra hàng nên tôi về Bình Dương, đặt cọc một số căn hộ mới chào bán rồi chuyển nhượng nhanh nhưng không ngờ lại thắng lớn. Các sản phẩm khi rao bán đều tìm được khách hàng nhanh. Tôi thu được từ 50-100 triệu/căn hộ chỉ trong vài tháng”.
Ông Ngô Quang Phúc – Tổng Giám đốc Phú Đông Group cho rằng, xu hướng đổ về vùng ven TP.HCM đang gia tăng nhanh chóng, trở thành thị trường cực kỳ tiềm năng để phát triển dự án nhà ở thương mại vừa túi tiền. Các địa phương khu vực vùng ven dần trở thành đối trọng của TP.HCM cả về nguồn cung cũng như số lượng dự án và số lượng giao dịch.
Ông Phúc nhận định với tốc độ phát triển nhà ở như hiện nay, Bình Dương không còn là vệ tinh mà dần trở thành đối trọng của TP.HCM. Theo đó, Bình Dương trở thành một trong những khu vực nổi trội với nguồn cung nhà ở dồi dào, đa phân khúc, đặc biệt là phân khúc nhà ở dành cho người có thu nhập thấp.
Đồng quan điểm, ông Lê Viết Hải – Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhận định, Bình Dương có sự phát triển đô thị hóa nhanh chóng, đặc biệt là tầm nhìn xa trong quy hoạch đô thị mới. Theo đó, việc triển khai các bước từ quy hoạch đến xây dựng các dự án rất hợp lý. Chất lượng công trình xây dựng ngày càng hoàn thiện, phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường và hướng phát triển chung.
Văn phòng Chính phủ vừa ban hành Thông báo 232/TB-VPCP truyền đạt kết luận của Phó Thủ tướng Chính phủ Lê Văn Thành tại cuộc họp Ban Chỉ đạo tổng kết thi hành Luật Đất đai và xây dựng dự án Luật Đất đai (sửa đổi).
Theo Thông báo, Ban Chỉ đạo đã ghi nhận và đánh giá cao những nỗ lực của Bộ Tài nguyên và Môi trường trong thời gian ngắn đã kịp thời hoàn thiện hồ sơ dự án Luật Đất đai (sửa đổi) sau khi có Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao; tiếp tục rà soát các quy định hiện hành để sửa đổi, bổ sung nhằm bảo đảm sự thống nhất, đồng bộ giữa Luật Đất đai với các luật có liên quan; bảo đảm tính kế thừa, phát triển, tháo gỡ vướng mắc, khó khăn; đẩy mạnh phân cấp, phân quyền gắn với trách nhiệm thẩm quyền được giao để địa phương chủ động trong việc phát triển kinh tế – xã hội phù hợp với thực tế; đồng thời thiết lập công cụ kiểm soát quyền lực, giám sát thực hiện, khắc phục tiêu cực, tham nhũng, lãng phí trong quản lý, sử dụng đất đai.
Ảnh minh họa
Phó Thủ tướng Chính phủ Lê Văn Thành yêu cầu Bộ Tài nguyên và Môi trường tiếp thu tối đa ý kiến của các Thành viên Ban Chỉ đạo; rà soát, hoàn thiện dự thảo Luật, bám sát chủ trương của Nghị quyết số 18-NQ/TW, Kết luận của Ban cán sự đảng Chính phủ (Thông báo số 952-TB/BCSĐCP ngày 20/7/2022).
Phó Thủ tướng lưu ý, về chuyển nhượng, thế chấp “quyền thuê trong hợp đồng thuê đất đối với đất thuê trả tiền hàng năm: Dự thảo Luật quy định về “quyền thuê trong hợp đồng thuê đất đối với đất thuê trả tiền hàng năm” được chuyển nhượng, thế chấp là phù hợp tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW về thương mại hóa quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, Phó Thủ tướng cho rằng, cần có đánh giá tác động, rà soát chặt chẽ các điều kiện thực hiện để vừa tạo hành lang pháp lý cho các giao dịch trên thị trường, nhưng cũng tránh bị lợi dụng chính sách của Nhà nước để trục lợi, gây thất thoát cho ngân sách nhà nước.
Về tiếp cận đất đai đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài: Việc quy định điều kiện tiếp cận đất đai đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài trong dự thảo Luật là cần thiết, Bộ Tài nguyên và Môi trường cần cụ thể hóa trong các quy định liên quan như: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, nhận quyền sử dụng đất… trên cơ sở học hỏi kinh nghiệm của các nước để quy định phù hợp với thực tiễn của nước ta. Phó Thủ tướng đề nghị các thành viên Ban chỉ đạo của Bộ Ngoại giao, Quốc phòng, Công an nghiên cứu thêm về nội dung này để góp ý vào dự thảo Luật bảo đảm chặt chẽ, khả thi.
Về thành lập quỹ hỗ trợ cho người bị thu hồi đất thuộc đối tượng hạn chế khả năng lao động: Nội dung này liên quan đến việc thực hiện chính sách an sinh xã hội và tổ chức bộ máy tại địa phương, vì vậy cần tiếp tục cân nhắc theo hướng chỉ quy định nguyên tắc, cơ chế hỗ trợ trong luật và giao Chính phủ quy định chi tiết về các chính sách hỗ trợ cụ thể trên nguyên tắc không quy định về tổ chức bộ máy trong luật.
Về bổ sung trách nhiệm của chủ đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu, cụm công nghiệp phải dành một tỷ lệ diện tích đất để Nhà nước thực hiện các chính sách về đất đai: Dự thảo Luật quy định chủ đầu tư phải dành quỹ đất để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ, các cơ sở di dời do ô nhiễm môi trường thuê đất là cần thiết (chủ đầu tư không phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và được hoàn trả chi phí đầu tư kết cấu hạ tầng đối với diện tích đó). Tuy nhiên, nên giao quyền chủ động cho địa phương để xác định quỹ đất này phù hợp với thực tế, đồng thời cần nghiên cứu cơ chế bảo đảm các doanh nghiệp được tiếp cận công khai, công bằng, tránh “xin – cho”.
Về việc mở rộng đối tượng, hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp: Mở rộng hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp. Quy định này phù hợp với Nghị quyết 18-NQ/TW và bối cảnh hiện nay, đồng thời giao Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức cụ thể để phù hợp với điều kiện của từng địa phương.
Dự thảo Luật quy định không hạn chế tổ chức kinh tế, hộ gia đình cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa (Luật Đất đai hiện hành quy định các đối tượng này không được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa) là phù hợp với chủ trương của Nghị quyết 18-NQ/TW về mở rộng đối tượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Tuy nhiên, đây là một nội dung lớn, nhạy cảm, cần đánh giá kỹ lưỡng tác động của quy định này vì nguy cơ người nông dân sẽ không có đất để sản xuất, gây hệ quả lâu dài cho xã hội.
Về cơ chế tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại: Nội dung này đã được nêu trong Nghị quyết 18-NQ/TW. Tuy nhiên, tinh thần xuyên suốt của Nghị quyết 18-NQ/TW là chủ yếu thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Đây là vấn đề còn nhiều ý kiến khác nhau, Phó Thủ tướng đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp, Bộ Xây dựng cần phải đánh giá thêm tác động đối với nội dung này.
Phó Thủ tướng yêu cầu Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các bộ, cơ quan liên quan hoàn thiện dự thảo Luật bảo đảm chất lượng; tổ chức các hội thảo, bổ sung nội dung xin ý kiến (đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, thu hồi, bồi thường,…) theo 2 phương án để lấy ý kiến rộng rãi; xây dựng kế hoạch thực hiện bảo đảm tiến độ trình Quốc hội. Bổ sung đại diện Bộ Tư pháp làm Phó Trưởng ban chỉ đạo tổng kết thi hành Luật Đất đai và xây dựng dự án Luật Đất đai (sửa đổi).
Các Bộ, cơ quan khẩn trương nghiên cứu dự thảo Luật, gửi ý kiến về Bộ Tài nguyên và Môi trường tổng hợp, hoàn thiện dự án Luật.
Bộ Tư pháp chủ động, phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường trong quá trình thẩm định dự án Luật bảo đảm chất lượng, tiến độ trình Chính phủ.
Quán triệt tinh thần Nghị quyết 18 của Trung ương về “bỏ khung giá đất”, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã được ban hành và đang lấy ý kiến nhân dân, trong đó bỏ quy định khung giá đất của Chính phủ, chuyển sang xác định giá đất phù hợp với giá phổ biến trên thị trường. Theo Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà, ban soạn thảo đã bỏ quy định về khung giá đất, thay vào đó Nhà nước quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất, ban hành bảng giá và quyết định giá đất cụ thể. Việc định giá đảm bảo nguyên tắc theo mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường. Bảo đảm tính độc lập về chuyên môn, khách quan của kết quả định giá giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định.
Về vấn đề này, theo đánh giá của luật sư Nguyễn Hữu Danh – Ủy viên Hội đồng tư vấn về Dân chủ – pháp luật, UBTƯ MTTQ Việt Nam việc bỏ khung giá đất là hoàn toàn hợp lý, mang tính đột phá trong tư duy. Bởi lâu nay người dân chỉ biết “giá thị trường” còn khung giá đất là để Nhà nước tính kế hoạch, quy hoạch. Do đó nhiều người dân rất vui mừng và tán thành khi Nghị quyết 18 và dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã bỏ khung giá đất và tính theo giá thị trường. Vì khung giá đất chủ yếu tính theo “chỉ số nhà nước” chứ không phải tính theo “chỉ số mà người dân đang sống hàng ngày”.
Là người từng bấm nút để thông qua Luật Đất đai năm 2013, ông Trần Ngọc Vinh – Chủ tịch Hội Luật gia TP Hải Phòng bày tỏ vui mừng vì điều khoản bỏ khung giá đất. Theo ông Vinh, đây là điều hợp lý bởi khung giá đất của ta… quá lạc hậu, không theo giá thị trường. “Ví dụ khung của chỗ đất này chỉ 1-2 triệu/m2 là tối đa, nhưng thực tế giá của nó lại 8-10 triệu/m2”- ông Vinh nói và cho rằng việc không sát giá thực tế gây ra tiêu cực trong quản lý, đấu giá, tham nhũng.
Theo ông Trần Tuấn Anh – Ủy viên Bộ Chính trị, Trưởng Ban Kinh tế Trung ương, các định hướng mới về quản lý và sử dụng đất được đưa ra trong Nghị quyết 18 sẽ có những tác động tích cực tới phát triển kinh tế – xã hội của đất nước, bảo đảm quốc phòng, an ninh, thích ứng với biến đổi khí hậu; bảo đảm hài hoà lợi ích của Nhà nước, người dân và nhà đầu tư.
“Đối với người dân, nhất là nông dân, quyền lợi của người dân sẽ được đảm bảo hơn và việc sử dụng đất được linh hoạt hơn. Đời sống và sinh kế của người dân sẽ được đảm bảo hơn trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất do có những quy định cụ thể hơn. Đối với nhà đầu tư, các nhà đầu tư sẽ chủ động hơn trong sản xuất và kinh doanh do biết rõ các trường hợp cần đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Còn Nhà nước sẽ tăng được nguồn thu ngân sách do thực hiện chính sách thu hồi đất vùng phụ cận, đấu giá đất; áp dụng chính sách thuế mới về đất đai”- Trưởng Ban Kinh tế Trung ương chia sẻ.
Giá đất bị “thổi” bởi đội ngũ “cò”.
Giá thị trường là giá nào? Ai xác định?
Nghị quyết 18 đã đặt ra giải pháp đáng chú ý là bãi bỏ khung giá đất nhưng tiếp tục sử dụng cơ chế bảng giá đất, xây dựng bảng giá đất dựa trên những nguyên tắc của thị trường. Theo Nghị quyết Trung ương, cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường sẽ được xây dựng, trong đó quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất.
Còn theo dự thảo Luật Đất đai sửa đổi thì, UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất, hệ số điều chỉnh biến động giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm và công bố vào ngày 1/1 của năm. Trong thời gian thực hiện, khi giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.
Nói là vậy, thế nhưng thực tế thì địa phương xây dựng bảng giá đất phải dựa vào khung giá đất. Vì thế, bỏ khung giá đất thì việc xác định giá thị trường như thế nào là vấn đề cần được tính đến. Bởi nếu bảng giá đất do địa phương xây dựng không sát với giá giao dịch thực tế trên thị trường thì cũng sẽ gây thất thoát nguồn lực tài chính cho ngân sách nhà nước. Chưa kể là yếu tố dẫn tới tranh chấp, khiếu kiện kéo dài của người dân.
Theo luật sư Danh, xác định giá thị trường là vấn đề rất khó, vì giá thị trường phụ thuộc vào từng chi tiết, yếu tố. Đơn cử chỉ cần quy hoạch “có con đường đi qua” thì giá đất sẽ “nhảy” theo. Do đó trong xác định giá thị trường, Nhà nước phải theo dõi giá đất tại khu vực đó trong 5 năm. Để khi công bố quy hoạch và tính giá bồi thường phải dự liệu được bình quân trong 5 năm giá thị trường sẽ biến động ra sao? “nhích” lên như thế nào khi giải toả? và đó là cái cần tính toán kỹ.
Còn ông Vinh cho rằng, giá thị trường nếu không sát thì Nhà nước sẽ thất thu tiền thuế đất, và xảy ra hiện tượng đầu cơ đất, vì giá thấp họ sẽ đầu cơ. Còn người dân bị thu hồi đất thì thiệt thòi. Cho nên giá thị trường phải là giá “thực” chứ không phải giá “ảo”. Vừa qua do khung giá đất không sát thị trường nên gây ra tham nhũng, cửa quyền trong đấu giá. Đấu giá thấp, sau đó găm lại chờ thời cơ đẩy giá lên cao. Do đó trong xác định, tính giá thị trường thì cũng phải cụ thể đối với từng khu vực. “Ví dụ cùng là Hà Nội nhưng giá đất ở khu trung tâm hàng trăm triệu/m2 khác với khu ngoại thành chỉ hơn 10 triệu/m2. Do đó giá thị trường phải căn cứ theo từng khu chứ không phải “áp” giá chỗ nào cũng như chỗ nào. Như vậy đến khi thu hồi, bồi thường, hay đấu giá mới phản ánh đúng giá trị thực của nó”- ông Vinh bày tỏ.
Để xác định giá thị trường, chuyên gia kinh tế Ngô Trí Long cho rằng, thông tin giao dịch thị trường là yếu tố quan trọng cho công tác định giá đất. Do đó, xây dựng hệ thống thông tin dữ liệu định giá đất phải thường xuyên cập nhật sự biến động giá đất trong cả nước và theo vùng, miền, địa phương để làm cơ sở thực tiễn, làm căn cứ khoa học cho mỗi lần xây dựng lại khung giá đất. Vì vậy cần tổ chức điều tra, khảo sát giá đất phổ biến trên thị trường và xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất.
Còn chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, Nhà nước có thể tổ chức các phiên đấu giá giữa Nhà nước với các thành phần mua đất đó. Căn cứ vào giá đó để xác định giá đất thị trường tại khu vực đó. Tuy nhiên việc đấu giá phải công khai và có nhiều người tham gia đấu giá chứ không phải chỉ có hai người đấu giá với nhau. Còn ở trong một khu vực quá nhỏ thì có thể dùng kết quả mua bán thỏa thuận giữa hai người với nhau để làm căn cứ xác định giá đất thị trường tại khu vực đó.
ĐBQH Trần Văn Lâm – ủy viên Thường trực ủy ban Tài chính ngân sách của Quốc hội:
Cần xác định giá đất tại mỗi khu vực
Khung giá đất trước đây cũng căn cứ vào tín hiệu của thị trường để xây dựng giới hạn, “trần trên” và “trần dưới”. Nhưng trong quản lý cứ nặng nề, bám vào khung nên xa rời thực tế, và giờ bỏ khung đó đi. Kiểu gì cũng phải đặt ra một giá đất tại một vị trí, khu vực là bao nhiêu để làm căn cứ thực hiện giao dịch giữa công dân với Nhà nước, cũng như trong đền bù giải phóng mặt bằng. Trước đây có 1 khung giá đất thì các địa phương căn cứ vào khung để đặt ra giá cho mình, miễn sao không được vượt khung. Nhưng khung sẽ hạn hẹp vì TP Hồ Chí Minh sẽ khác với Bắc Kạn, Hà Giang. Bây giờ bỏ khung giá đất đi thì mỗi địa phương cần xác định giá đất tại mỗi khu vực trong phạm vi huyện, thị trấn, tỉnh. Trong tỉnh, mỗi nơi giá đất cũng khác nhau. Do đó cần chặt chẽ trong xác định giá đất tại mỗi khu vực, nếu không sẽ rối loạn bảng giá đất.
Bà Nguyễn Thị Việt Nga – Phó trưởng đoàn chuyên trách đoàn đại biểu quốc hội tỉnh Hải Dương:
Giá thị trường phải phản ánh đúng giá trị thật của đất
Nhiều khi giá thị trường không phản ánh đúng thực tế giá trị của đất. Vì “cò” đất thổi giá tại chỗ này, chỗ kia, tạo “sốt đất” nhưng là “sốt ảo”. Chỉ trong một thời gian ngắn, giá đất bị thổi lên một cách phi lý. Có khu đất manh nha có thể có dự án, chứ thực tế vẫn còn là bờ ruộng, góc vườn, cái ao nhưng đã bị thổi giá lên cao. Như vậy giá thị trường mua bán lúc đó lại không đúng với giá trị thật của đất. Cho nên cần đánh giá tác động nhiều chiều.
Nếu không có khung giá đất cụ thể, “thả nổi” theo giá thị trường thì nhiều khi chúng ta không quản nổi giá thị trường. Khi không quản được giá thị trường thì giá đất tăng phi mã, chóng mặt. Còn chính quyền địa phương chỉ biết khuyến cáo “giao dịch là bất hợp pháp”, hay “dự án này chưa có, người dân cần thận trọng”. Khi không có khung giá đất, khi cần thu hồi đất dự án nếu cứ áp theo giá thị trường thì Nhà nước cũng không đủ tiền mà đền bù. Lúc đó lại gây khó khăn trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng. Vì thu hồi đất để làm dự án, công trình thì theo nguyên tắc thị trường cứ chỗ nào có dự án, công trình là giá trị đất được “thổi” lên nhiều lần. Do đó xác định giá thị trường khi đã bỏ khung giá đất là vấn đề cần đánh giá xem xét rất cẩn trọng. Nếu không sẽ lại trở thành điểm nóng về đất đai.
Mới kết hôn xong, vợ chồng anh Nguyễn Hoàng Quân (Thanh Xuân, Hà Nội) đang có nhu cầu tìm căn hộ chung cư, thoát khỏi cảnh đi thuê nhà. Được bố mẹ 2 bên hỗ trợ, cộng với tiền tiết kiệm của vợ chồng, anh Quân có trong tay khoảng 2 tỷ đồng. Anh Quân đang tìm căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích khoảng 70m2 tại khu vực Thanh Xuân để tiện cho công việc của 2 vợ chồng.
Tuy nhiên, anh Quân liên hệ với nhiều sàn môi giới bất động sản nhưng với khoảng tài chính này họ đều cho rằng khó tìm, không có dự án nào đáp ứng được. Hiện nay, một số dự án mới đều có mức giá từ 45 – 50 triệu đồng trở lên, một căn chung cư thấp nhất cũng khoảng trên 3 tỷ đồng. Còn với những căn hộ cũ đã qua sử dụng ở khu vực này cũng có giá từ 38 – 40 triệu đồng/m2. Nên dù mua mới hay cũ thì số tiền 2 tỷ đồng của anh cũng không đủ.
Sau đó, anh Quân thử tìm hiểu một số dự án căn hộ chung cư ngoài vùng ven Hà Nội. Anh Quân càng giật mình hơn khi mức giá các dự án ngoài khu vực trung tâm cũng lên tới 40 triệu đồng/m2, thậm chí có dự án 80 triệu đồng/m2.
“Nghe thông tin giá bất động sản tăng, mình tưởng mỗi đất, ai ngờ chung cư cũng lên giá. Giờ cầm 2 tỷ đồng không biết mua dự án nào luôn, khó như mò kim đáy bể”, anh Quân chia sẻ.
Chị Minh Thu (Hoài Đức, Hà Nội) chia sẻ, sau 5 năm kết hôn, gia đình chị tiết kiệm được khoảng hơn 1 tỷ đồng, lúc này chị quyết định tìm nhà để mua. Tuy nhiên, ngỡ ngàng vì tìm kiếm rất nhiều nơi nhưng giá thấp nhất của căn hộ chung cư cũng trên 40 triệu đồng/m2.
“Tìm căn hộ mới không thấy khả quan, sau đó vợ chồng tôi chuyển tìm căn hộ đã qua sử dụng, nhưng muốn mua được một căn hộ ổn cũng phải 2 tỷ đồng và phải đi về vùng ven. Sau đó, vợ chồng tôi quyết định vay họ hàng để mua căn hộ đã qua sử dụng tại Hoài Đức với diện tích 81m2 với giá 2 tỷ đồng, tương đương gần 25 triệu đồng/m2”, chị Thu nói.
Anh Thanh Tuấn, chủ phòng giao dịch bất động sản tại Hà Nội cho biết, thời gian qua, nhu cầu căn hộ giá 2 tỷ đồng đang được nhiều người tìm kiếm, đây là mức tài chính đa phần người mua nhà có thể gánh được. Tuy nhiên, giá căn hộ từ cuối năm 2021 sang 2022 đã tăng rất mạnh, kể cả căn hộ cũ.
“Nhiều người liên hệ để mua nhưng tôi nói thật rất khó, với tài chính này bây giờ muốn mua thì phải đi cách khá xa trung tâm”, anh Tuấn nói.
Vắng bóng căn hộ vừa túi tiền
Theo Bộ Xây dựng, căn hộ bình dân có mức giá dưới 25 triệu đồng/m2 tại khu vực trung tâm của các đô thị gần như không có. Tại một số ít các dự án tại khu vực xa trung tâm như các quận/huyện như tại Hà Nội, huyện Đan Phượng có dự án giá 29 triệu đồng/m2, huyện Hoài Đức có dự án giá 26 triệu đồng/m2, quận Hà Đông có dự án giá khoảng 27 triệu đồng/m2.
Báo cáo của JLL Việt Nam cho thấy, số lượng căn hộ đang chào bán trên thị trường tại các đô thị lớn có giá trị từ 2 tỷ đồng trở xuống hiện chỉ chiếm khoảng 10%. Nguồn cung với mức giá thấp như thế này rất hạn chế và hầu hết là những căn hộ có diện tích khá nhỏ, chỉ từ 50 – 60m2.
“Các chủ đầu tư hiện vẫn đang theo xu hướng giảm diện tích để vừa với nhu cầu của các gia đình nhỏ, làm cho giá trị căn hộ vẫn thích hợp với người mua. Tuy nhiên, lượng căn hộ có giá dưới 2 tỷ đồng vẫn hạn chế và hiện trạng này sẽ chưa được cải thiện trong thời gian tới”, JLL Việt Nam nhận định.
Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, căn hộ tại Hà Nội đang bước vào chu kỳ tăng giá và hình thành mặt bằng giá mới. Nhu cầu căn hộ tăng, cùng với việc nguồn cung bị trì hoãn khiến giá căn hộ có xu hướng tăng trong thời gian vừa qua.
Nhận định thị trường trong thời gian tới, VARS cho rằng, thị trường bất động sản căn hộ đang hình thành mặt bằng giá mới khi nguồn cung tiếp tục chưa thích ứng kịp với nhu cầu của nhà đầu tư, cư dân, đặc biệt trong xu hướng đô thị hóa ngày càng rõ rệt như hiện nay.
Phần lớn các dự án sắp ra mắt tại Hà Nội và TP.HCM đều nằm ở các quận/huyện cách xa trung tâm, nơi quỹ đất vẫn dồi dào. Cơ sở hạ tầng không ngừng hoàn thiện sẽ tiếp tục đẩy mặt bằng giá các dự án này lên cao hơn nữa trong tương lai.
Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội phân tích, giá sơ cấp tại quận Từ Liêm đã tăng 10%/năm và ở quận Cầu Giấy tăng 17%/năm kể từ năm 2017. Sở dĩ có sự tăng trưởng về giá là do hạn chế nguồn cung, các dự án mới tung ra thị trường ít hơn, đặc biệt số các dự án có tính pháp lý tốt cũng giảm dần.
Đồng thời, những dự án mới được ra mắt là những dự án đảm bảo về pháp lý, sở hữu vị trí thuận lợi, được đầu tư chất lượng tốt và đầy đủ tiện nghi hơn. Điều này khiến giá của các dự án này cao hơn mặt bằng chung của thị trường, từ đó khiến giá sơ cấp trung bình toàn thị trường trong một số năm gần đây liên tục tăng. Ngoài ra, các dự án tốt đã tung ra trước đây khi có điều kiện tốt thì giá cũng tăng trưởng và tỷ lệ hấp thụ duy trì ở mức tốt.
Bà Hằng cho rằng: “Trong dài hạn, nguồn cầu phân khúc chung cư, căn hộ vẫn duy trì tốt. Tăng trưởng dân số, gia tăng tầng lớp trung lưu, tỷ lệ đô thị hóa và hồi phục kinh tế là các yếu tố góp phần thúc đẩy nhu cầu nhà ở”.
![Bỏ khung giá đất sẽ góp phần "cởi trói" cho giá đất địa phương (Ảnh: Thái Nguyễn)](https://danviet.mediacdn.vn/296231569849192448/2022/7/31/bo-khung-gia-dat-se-gop-phan-coi-troi-cho-gia-dat-dia-phuong-1659254391873731302846.jpg "Bỏ khung giá đất sẽ góp phần "cởi trói" cho giá đất địa phương (Ảnh: Thái Nguyễn)")
