Sau vụ trả ‘giá ảo’ đất đấu giá Thủ Thiêm: HoREA kiến nghị sửa đổi loạt bất cập

Đấu giá đất: Bất cập “tiền đặt trước”

Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu, quy định nộp “tiền đặt trước” có giá trị thấp hơn rất nhiều so với “giá trúng đấu giá”. Cho nên trong thực tế đã có một số trường hợp nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất nhưng sau cuộc đấu giá đã “xù” không thanh toán tiền trúng đấu giá, chấp nhận chịu mất “tiền đặt trước”, hoặc có trường hợp nhà đầu tư “dây dưa” kéo dài việc thanh toán.

Điển hình như trường hợp đấu giá mặt bằng 23 Lê Duẩn, quận 1 thành phố Hồ Chí Minh năm 2014 , mãi đến năm 2017 mới chấp nhận thanh toán tiền trúng đấu giá và nộp phạt do chậm thanh toán và gần đây nhất là cuộc đấu giá Lô đất 3.12 tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm có giá khởi điểm chỉ là 2.942 tỷ đồng, “tiền đặt trước” là 588,4 tỷ đồng, nhưng “giá trúng đấu giá” lên đến 24.500 tỷ đồng, gấp 8,3 lần “giá khởi điểm” và gấp 41 lần “tiền đặt trước”, mà nay nhà đầu tư trúng đấu giá là Công ty Ngôi Sao Việt đã xin chấm dứt hợp đồng mua bán Lô đất 3.12 và chấp nhận bị mất số tiền cọc 588,4 tỷ đồng, để lại các hệ lụy tiêu cực.

Sau vụ trả "giá ảo" đất đấu giá ở Thủ Thiêm: Chuyên gia kiến nghị sửa đổi loạt bất cập - Ảnh 1.

4 lô đất ở Thủ Thiêm được đưa ra đấu giá tháng 12/2021. Ảnh: Quang Duy

Ngoài ra, theo phân tích của HoREA, Luật Dân sự 2015 đã không sử dụng khái niệm “tiền đặt trước” và xét về nội hàm thì khái niệm “tiền đặt trước” của Luật Đấu giá tài sản 2016 có nội dung tương đồng với khái niệm “đặt cọc” của Bộ Luật Dân sự 2015.

Về bất cập này, Chủ tịch HoREA đề nghị xem xét thay thế quy định về “tiền đặt trước” của Luật Đấu giá tài sản 2016 bằng quy định về “bảo đảm đấu giá” hoặc “tiền đặt cọc đấu giá” để đảm bảo sự thống nhất của các quy định pháp luật và bổ sung các quy định khác.

Trong đó, cần quy định nhà đầu tư chỉ được “trả giá” lô đất đấu giá “khi có đủ tiền trên tài khoản”, hoặc “khi có tổng tài sản cao hơn giá trị trả giá”, hoặc “khi có bảo lãnh thanh toán của ngân hàng”, hoặc đề nghị xem xét có thể quy định “ngưỡng giá” thì nhà đầu tư đã nộp “tiền đặt trước” được trả giá không vượt quá “ngưỡng giá”, nếu vượt quá “ngưỡng giá” thì nhà đầu tư chỉ được “trả giá” lô đất đấu giá “khi có đủ tiền trên tài khoản”, hoặc “khi có tổng tài sản cao hơn giá trị trả giá”, hoặc “khi có bảo lãnh thanh toán của ngân hàng”.

Đồng thời, giao trách nhiệm cho UBND cấp tỉnh quyết định “tiền đặt cọc đấu giá” phù hợp với cuộc đấu giá tài sản. Nhất là trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị, phù hợp với tình hình thực tế của địa phương.

“Siết” năng lực nhà đầu tư tham gia đấu giá đất

Bên cạnh bất cập về “tiền đặt trước” trong đấu giá đất, ông Lê Hoàng Châu đề nghị quy định cụ thể về điều kiện nhà đầu tư “có năng lực tài chính” và “không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai” để tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị.

Bởi, theo ông Châu, việc yêu cầu nhà đầu tư có văn bản cam kết để chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư có tính hình thức và lỏng lẻo, nên rất cần thiết xem xét sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản 2016 để quy định chặt chẽ điều kiện nhà đầu tư tham gia đấu giá phải có năng lực tài chính và không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai, không để xảy ra tình trạng bất hợp lý đối với nhà đầu tư chỉ nộp “tiền đặt trước” với giá trị thấp, nhưng trả giá trúng đấu giá với giá trị cao hơn rất nhiều lần.

“Điển hình là trường hợp đấu giá Lô 3.9, Công ty Bình Minh nộp “tiền đặt trước” 145,6 tỷ đồng, nhưng giá trúng đấu giá lên đến 4.026 tỷ đồng gấp 27,6 lần số “tiền đặt trước”; hoặc tương tự như đấu giá Lô 3.12, Công ty Ngôi sao Việt nộp “tiền đặt trước” 588,4 tỷ đồng, nhưng giá trúng đấu giá lên đến 24.500 tỷ đồng gấp 41,6 lần số “tiền đặt trước”, ông Châu dẫn chứng.

Sau vụ trả "giá ảo" đất đấu giá ở Thủ Thiêm: Chuyên gia kiến nghị sửa đổi loạt bất cập - Ảnh 2.

Dự án bất động sản ở Hà Nội khởi động lại sau nhiều năm “đắp chiếu”. Ảnh minh hoạ: Minh Khôi

Để ngăn chặn các phiên đấu giá đất ảo diễn ra, Chủ tịch HoREA cũng đề nghị nâng cao chất lượng việc công bố thông tin đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị và tăng thêm thời gian để nhà đầu tư chuẩn bị hồ sơ đấu giá.

“Trên thực tế đã xảy ra một số trường hợp nhà đầu tư lợi dụng đấu giá quyền sử dụng đất để thiết lập mặt bằng giá đất “ảo” nhằm mục đích đầu cơ, trục lợi bất chính, hoặc nhằm “đánh vống” giá trị tài sản là bất động sản, nhất là tài sản thế chấp ngân hàng để được vay thêm, “rút ruột” ngân hàng, hoặc để làm tăng giá trị trái phiếu, hoặc làm tăng giá trị cổ phiếu trên sàn chứng khoán”, ông Châu nói.

Tiếp đó, Hiệp hội đề nghị sửa đổi “nguyên tắc định giá đất” chỉ xác định “giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất” là một trong các nguồn thông tin tham khảo về giá đất để thực hiện định giá đất theo nguyên tắc “việc định giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” theo quy định tại điểm c khoản 1 Luật Đất đai 2013.