Siết tín dụng = cung giảm, giá bất động sản tăng: Mất động lực hồi phục kinh tế

BĐS đóng băng, kinh tế bị đình trệ

Báo cáo Bộ Tài nguyên – Môi trường về tình hình thị trường bất động sản (BĐS) từ khi có luật Đất đai năm 1993 đến thời điểm luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành của UBND TP.HCM mới đây đã điểm lại 2 lần thị trường BĐS TP.HCM xảy ra tình trạng “đóng băng”. Trong đó, từ năm 2009 – 2013 khi lạm phát bùng nổ, Ngân hàng Nhà nước thắt chặt chính sách tiền tệ, lãi suất tăng cao, hạn chế cho vay, dòng vốn đầu tư nước ngoài thông qua các định chế tài chính trung gian (FII) dừng đổ vào BĐS. Đây cũng chính là giai đoạn UBND TP.HCM kêu gọi đầu tư vào các dự án tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Siết tín dụng = cung giảm, giá bất động sản tăng: Mất động lực hồi phục kinh tế - ảnh 1

Siết tín dụng vào BĐS khiến kinh tế khó hồi phục và phát triển như mong muốn

Nhật Thịnh

Nhưng trong bối cảnh thị trường suy giảm, các nhà đầu tư hạn chế tham gia, thậm chí có xu hướng rút khỏi thị trường nên mọi tiến trình phát triển trung tâm tài chính phía đông của TP đã bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Có trường hợp doanh nghiệp (DN) đã tham gia đầu tư ở Khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP.Thủ Đức, TP.HCM), nhưng sau đó phải xin rút vì không cân đối nổi nguồn vốn. Không chỉ ảnh hưởng đến bộ mặt đô thị, đất vàng bỏ không nhiều năm là một sự lãng phí khổng lồ và đây là hệ quả của việc “cắt mạch” tín dụng đột ngột với BĐS.

Thực tế, thị trường BĐS phát triển mạnh mẽ hơn một thập kỷ qua đã làm thay đổi bộ mặt đô thị ở rất nhiều tỉnh/thành trên cả nước, tạo nguồn cung nhà ở cho xã hội, đóng góp lớn cho ngân sách quốc gia. Đó là vùng đầm lầy ngập mặn bị lãng quên ở phía nam TP.HCM trở thành khu đô thị hiện đại Phú Mỹ Hưng ngày nay. Những đại đô thị của Vingroup không chỉ tiên phong xu hướng “all in one” (tất cả trong một) với đầy đủ trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, giải trí… mà còn đánh thức hay làm mới các vùng đất. Nhiều công trình BĐS du lịch của Vingroup, Sungroup được thế giới vinh danh, điều mà chỉ một thập kỷ trước, không ai nghĩ tới…. Một khảo sát của Đại Phúc Land cho thấy tại các TP lớn như TP.HCM và Hà Nội, hơn 10 năm gần đây dù đã xuất hiện nhiều khu dân cư mới, khu quy hoạch đô thị mới khang trang, hiện đại nhưng con số này so với tổng số nhà ở khu vực nội thành vẫn rất khiêm tốn chưa đến 10%. Khoảng 40 – 50% người dân sống ở điều kiện trung bình. Còn lại ít nhất 40% dân số vẫn phải sống trong điều kiện còn nhiều khó khăn, hạn chế. Nghĩa là đã đạt được những bước tiến nhất định về kinh tế, xã hội nhưng VN chỉ mới ở giai đoạn đầu của sự phát triển. Còn rất nhiều việc phải làm để cải thiện chất lượng cuộc sống dành cho nhóm số đông dân cư. Bên cạnh đó là công cuộc cải tạo bộ mặt các khu vực địa phương bao gồm các khu dân cư, khu đô thị hiện hữu, đồng thời cần hoạch định chiến lược dài hạn phát triển các khu dân cư, khu đô thị mới ở vùng ven hay vùng vệ tinh đồng bộ, đạt chất lượng cao.

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Vạn Phúc Land, nhìn nhận bức tranh phát triển của BĐS chính là hiện thực hóa sự phát triển kinh tế, xã hội trong một giai đoạn nào đó của một quốc gia. Thế nên, việc xác định đúng vị thế VN sẽ ở đâu trên bản đồ phát triển của thế giới sẽ trả lời cho câu hỏi chúng ta cần làm gì để nâng tầm quốc gia thông qua việc tạo động lực thúc đẩy thị trường BĐS phát triển, thay vì cứ kìm nén và can thiệp không hợp lý, tạo ra vô số rào cản, điểm nghẽn như trong những năm vừa qua.

n

Nhiều hệ lụy từ chính sách “đánh đồng”

Theo chuyên gia Trần Du Lịch, từ năm 2001, Chính phủ đã xác định BĐS là 1 trong 5 ngành kinh tế chính của VN. Thực tế, trong suốt hơn 20 năm phát triển vừa qua, BĐS có tác động lan tỏa lớn tới nhiều ngành kinh tế, đóng góp rất nhiều cho quá trình phát triển nhà ở tại đô thị, phát triển hạ tầng khu du lịch… thay đổi bộ mặt của nhiều địa phương. Vì thế, dù chấn chỉnh thế nào cũng không thể để thị trường này sụp đổ. Đặc biệt, trong giai đoạn các địa phương đã ra sức thu hút đầu tư, kinh tế tăng tốc phục hồi hậu Covid-19, các khoản tín dụng phát triển nhà ở, hạ tầng, BĐS du lịch, khu công nghiệp… rất cần đến được tay các DN làm ăn chân chính.

“Chủ trương kiểm soát phát hành trái phiếu DN, cung cấp tỷ lệ tín dụng cho thị trường BĐS là cách làm đúng nhưng do biến tướng, nới lỏng quá mức, quá trình giám sát chưa tốt nên không kiểm soát được dòng tiền. Giờ siết lại thì cũng phải phân biệt rõ. Có nhiều DN làm tốt, họ có nhu cầu thì phải tạo điều kiện. Một chính sách mà áp dụng với tất cả DN tốt hay xấu như nhau thì không thể phát triển được”, ông nhấn mạnh.

Những dòng tín dụng bị biến tướng đưa vào kích thích đầu cơ, gây mất ổn định thị trường cần thiết phải ngăn chặn. Tuy nhiên, phải phân biệt được việc cấp tín dụng cho các dự án đúng theo quy định đã có, đặc biệt là đối với các dự án phát triển nhà ở đô thị, đầu tư hạ tầng, phát triển BĐS du lịch nghỉ dưỡng hay các khu công nghiệp, kích thích sự phát triển của kinh tế. Đối với các DN có uy tín, tầm cỡ, đóng góp lớn cho sự thay đổi và phát triển của xã hội thì phải tạo dòng vốn để họ tiếp tục mở rộng hoạt động đầu tư.

Chuyên gia kinh tế Trần Du Lịch

Kể lại câu chuyện của chính bản thân mình mới đây đã bị một ngân hàng hàng đầu VN từ chối hồ sơ mua vay nhà, TS Lê Đạt Chí, Phó trưởng khoa Tài chính (Trường ĐH Kinh tế TP.HCM), bức xúc nhận xét điều này quá vô lý. BĐS cũng là một thị trường hàng hóa và người dân có quyền tiếp cận nguồn vốn để tiêu dùng, mua hàng hóa và nhất là mua nhà để an cư. Nhưng việc các ngân hàng đánh đồng, cứ nghe đến hồ sơ vay mua BĐS là từ chối, “thượng vàng hạ cám” đều như nhau là không thể hiểu được. Chuyện siết tín dụng với BĐS hiện nay cho thấy chính sách tài chính “giật cục”, mang tính hành chính khiến thị trường không phát triển như bản chất bình thường. Từ trước đến nay, hệ thống ngân hàng đã có nhiều quy định trong hoạt động cho vay để đảm bảo an toàn như hạn chế tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay dài hạn; tỷ lệ rủi ro với vốn vay BĐS cao hơn các khoản vay khác… thì cứ thế thực hiện. TS Lê Đạt Chí nhấn mạnh: Sau đại dịch Covid-19 nhiều DN đã gặp khó và chưa thể hồi phục. Chưa kể, ảnh hưởng của chiến sự Ukraine khiến giá cả hàng hóa leo thang. Vì vậy, chính sách tài khóa của nhà nước để thúc đẩy đầu tư công nhằm thúc đẩy phát triển kinh tế vẫn khó giải ngân. Hoạt động xuất khẩu dù đang thuận lợi nhưng cũng dự báo sẽ gặp nhiều khó khăn khi chi phí đầu vào quá cao. Như vậy, phục hồi kinh tế nói chung hay động lực tăng trưởng cho kinh tế VN hiện chỉ còn trông chờ vào sự phát triển của khu vực kinh tế tư nhân. Thế nhưng, việc siết chặt tín dụng liên quan đến BĐS kể cả DN lẫn người dân thì động lực tăng trưởng kinh tế lấy đâu ra?

“Không có bằng chứng để quy kết rằng khi ngân hàng cho vay dễ thì giá BĐS bị đẩy lên cao. Vì vậy, cũng không thể nói rằng siết tín dụng sẽ giúp giá BĐS đi xuống mà điều này phụ thuộc vào rất nhiều chính sách liên quan, trước mắt là nguồn cung thiếu hụt so với cầu thì giá luôn tăng. Giải pháp hạn chế thị trường bằng chính sách tiền tệ có thể hãm nhanh nhưng sẽ làm tổn thương nặng đối với nền kinh tế nói chung. Chúng ta đang cần có động lực tăng trưởng kinh tế nhưng sử dụng giải pháp siết tín dụng thì liệu có khiến kinh tế hồi phục hay không?”, TS Lê Đạt Chí nêu vấn đề.